投資工廈劏房

大頭蝦投資手記
smartinvestor167@hotmail.com
25/6/2018

 

大頭蝦由於業務關系, 想租個地方放雜物, 有機會接觸到工廈分間單位(工廈劏房)。香港寸金尺土, 市區普通一個建築面積100尺 至 150尺細劏廈每月租金3千元“起錶”, 部份分間單位內更設有獨立廁所 ; 價格視乎地區, 位置, 樓齡,大廈維修等不同因素，因為近民生區的工廈會比較貴, 如荔枝角區租金及尺價一般會較葵青區等為高。

 

隨著互聯網普及, 網上商店增加, 工廈需求增加不少, 除左倉儲需求, 小型工作室需求亦不容忽視。工廈按建築面積計算尺價, 工廈劏房目前售價每尺平均約5,000 - 8,000港元不等, 回報大約4% - 6%。少量銀行提供按揭貸款予這類型單位買家, 但對於貸款金額一般有最低要求, 但從投資者角度來看, 不能使用槓桿則需要投入更多現金, 會影響現金流及回報。

 

在2018年2月6日，屋宇署因應近期大行其道的工廈劏房改建活動，發出了《防止濫用工業樓宇作居住用途的措施 》通函與所有認可人仕。表示無論在建築物條例下屬需審批的情況，又或者需在開工前入通知書的小型工程項目，屋宇署均「不會批准將工廈處所分間為設有獨立洗手間設施的“小型”工廈單位的改動及加建工程方案」。

 

由於以上條例改動, 工廈分間單位供應將減少。大頭蝦認為如有個人需求或生意上有需要, 購買這類型工廈分間單位是值得考慮, 因為反正都係要交租, 不如自己購入當作儲錢用途, 至少買了個方便, 而物業始終係有價值。至於未來想在2手市場沽貨, 可能需要一段較長時間待這類型1手盤消化後, 流通性有機會增加。

 

本網頁純屬網誌，一切言論純粹是個人意見。本人亦無法保證網誌內容的真確性和完整性。無論在任何情況下，不應被視為投資建議，也不應被成要約、招攬、邀請、誘使、建議或推薦。 讀者一切的投資決定以及該投資決定引致的收益或損失，概與本人無關。

 

筆者不是證監會持牌人士，不會提供亦不是提供任何投資意見。

没有豬的養豬公司

大頭蝦投資手記

smartinvestor167@hotmail.com
20/6/2018

大頭蝦可能係和動物有緣份, 以前在內地考察很多養豬、豬屠宰項目。各位讀者對於豬的印象就係比較懶, 和不太清潔; 大蝦頭眼中的養豬場, 豬臭味很重, 有次坐車去考察豬場, 還未下車, 已看到有很多蒼蠅在起舞。

 一個豬場可以養多少隻豬其實可以從豬場大小可以估量到, 現今資訊發逹, 只要上網查下已上市的豬場公司的財務及營運數據, 大約可以估算到豬數目/面積比例, 再跟大頭蝦目前想投資公司對比一下, 便可知當中數據有無水份。這種可比分析 (comparable analysis) 可以應用在不同行業, 及生活所需, 大家把事情量化後便可有個概念, 不致於輕易被騙。 

最後大頭蝦當然没有投資這間養豬公司, 原因很簡單, 因為他豬數目/面積比例是另一間具規模海外上市公司的數倍以上, 大頭蝦始終未能對此找出合理解釋, 為什麼他能在營運上能比別人優秀這麼多，從豬場建設等方面未能看得出來。
 
至於另一間大頭蝦到訪的養豬公司, 豬場一點臭味都没有, 蒼蠅也没有, 大頭蝦提出想去看看豬的時候, 管理層回覆不太方便, 大頭蝦當然也没有强求, 只是會心微笑。
  
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筆者不是證監會持牌人士，不會提供亦不是提供任何投資意見。

人人期望靚冧巴

 大頭蝦投資手記
smartinvestor167@hotmail.com
12/6/2018

 

 

大頭蝦身邊好多朋友熱愛炒股, 現在有很多炒股羣組, 通過不同媒體散播不同股票貼士, 當中不乏俊男美女, 有些甚至要求網友在買入股票後進行螢幕抓圖, 意圖可謂呼之欲出。不少人仕透過金魚缸搵食, 隨著網紅, KOL等出現, 大家搵食方法改變左。

大頭蝦係金融界亦打滾多年, 身邊很多朋友相信好冧巴推介, 結果如何大頭蝦唔了解, 但對於大頭蝦而言, 最穏陣及回報最高還是磚頭。大家可能會覺得$120萬炒細價股, 扑中左升10倍會已有$1,200萬, 但用來買磚頭升得慢, 每年可能升到10 % -15%已是不錯。當中有2個要點大家需要考慮, 炒細價股賺錢即係話莊家好有機會輸錢, 投資其中重要心法就係唔好以為自己醒過其他人, 唔好捨易取難, 從專業莊家身上賺錢唔容易, 股價由$1升到達$2, 之後跌到達$0.8, 再升到$1.5, 之後再跌到$0.6, 相信好多散戶都己經沽貨閃人。加上上市公司係可以增發股票, 所以一般投資者點會夠莊家玩。

第2個要點係炒細價股大家比較少用槓桿, 但買磚頭一般會向銀行借錢, 係現今世代, 各個國家都印炒票, 大家有好的投資機會, 利用好槓桿, 買銀行借平錢, 絶對值得考慮。當中尋找合適銀行, 追求合適貸款利率及貸款年期等都是一個學問。

大家要計算回報較準備是應該計算ROE(Return on Equity) 及 IRR(Internal rate of return). 如果簡單以Return on Equity 計算, 回報$240萬, 自有本金$120萬, 回報即$240萬/$120萬 = 200%, 但呢個計算方法缺點係没有將時間值計算當中, 因為回報240萬在2018年6月, 或2018年12月取得, ROE都係200%, 但對於投資者結果顯著不同。由於IRR把時計值也計算入內, 是相對較為準確的計算方法。


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小龍蝦與大頭蝦

 大頭蝦投資手記
smartinvestor167@hotmail.com
5/6/2018

 

大頭蝦曾經有段時間係內地工作, 主要去看看不同投資項目, 其中有一次去江蘇考察小龍蝦養殖及加工項目。小龍蝦生命力頑强, 放佢係泥塘仔中, 他們會繁殖得很快, 冬天會鑽入泥洞中冬眠, 等待他們長大後, 便會將他們屠宰, 調味加工, 部份更會出口到瑞典, 比利時等歐州國家. 大頭蝦考察項目期間幾乎每天也有小龍蝦加餸, 亦係大頭蝦難忘地方之一。

 

至於我們最後也没有投資這個項目, 主要係當時領導考慮到這公司帳目有點混亂。目前回頭看, 小龍蝦行業發展受到行業季節性影響, 加上部份消費者考慮食品安全問題, 整體行業發展不算特別突出。

大頭蝦總結自己做項目盡職調查經驗, 主要分商業模式, 法律, 會計等3部份。當中商業模式的可持續性, 獨特性, 盈利模式, 及老闆領導能力及決策力將會主導項目成功機率。投資最後還是投人, 是投資者信唔信任這個老闆, 在以往部份例子中, 就算項目十分成功, 因為老闆没有誠信, 投資者在退出及獲利時間還是會遇上問題的。


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獅子心法

大頭蝦投資手記
smartinvestor167@hotmail.com
31/5/2018

 
大頭蝦目前有較多時間整理番以往項目經驗同成長旅程。我以前老闆及他旗下首席助手都係城中名人, 俾左好多嘗試機會予大頭蝦, 我從佢地身上學到好多實戰經驗及做事的心法, 係呢度由心咁多謝佢地。我亦借呢個機會同大家分享下當中我認為有用心法, 希望大家能覺得有用。其實無論投資股票, 買樓, 或者其他人生小事、大事, 大家不妨用支筆及紙寫下您想處理事情時間表, 預算等等, 因為係呢個過程, 大家會將很多模糊性的事物變得清晰, 理清自己思路, 有時候可以代入一些數字入去, 您就會感覺更强列。

例如全城熱講的買樓, 大家唔知自己夠唔夠錢繳付首期等費用, 負擔會唔會太重, 其實最簡單用筆或用Excel , 舉個例子代入數字就最有感覺。

買家想買400萬香港住宅, 如使用按揭保險借足9成, 買家需要準備以下資金:
               港元
首期        400,000
印花稅    90,000
佣金        40,000
律師費    8,000
合計        538,000

按揭保險費約16萬港元可以做銀行貸款, 以目前利息計算, 買家過壓測需要約$37,300左右, 經過以上粗略預算, 大家會唔會有個深刻些概念呢。市面上有好多按揭計算機可以幫到大家, 如果買450萬港元, 600萬港元, 800萬港元住宅, 大家要有多少預算, 不妨試試計下。

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撲克精神

大頭蝦投資手記

smartinvestor167@hotmail.com

28/5/2018

老闆A先生是炙手可熱的股壇人物, 除左金融界有名, 和多位名人共同創辦一個國際著名私募基金, 在德州撲克界也是享負盛名。 

A先生做過的大deals多的是, 其中使大頭蝦最為欣賞就是他2015年中以約6,000萬港元購入一間乳業上巿公司超過60%股權，原因是大頭蝦係呢單deal中完全感受到這位老闆敢拼、要/會計數的撲克精神。

 
乳業公司在 A 先生入主時已因“財務造假”被監管機構停牌多年, A先生在場外市場購入股權，如能注入其他項目使其復牌，成功將一隻“死殼”救番生，回報即以倍數計算。後來經過A先生多番努力及嘗試, 終於在乳業公司除牌前將火鍋品牌公司注入乳業公司, 起死回生, 請以乳業公司及監管機構之披露為準。

A先生憑著廣闊人際網絡、高超金融技巧、廣闊胸襟， 個人堅毅意志及敢拼精神取得成功，這對於停牌多年的乳業公司小股東是一個絶大喜訊。

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